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多城频出楼市大招,“取消限购”和“认房不认贷”叠加效应渐显
发布日期:2024-02-05 05:30    点击次数:147

“好事。”9月11日,省会城市福州深夜发布楼市新政,取消五城区的限购政策,当地一位房企人士称,“二套被限购的需求,应该有希望被释放了。”

自强二线南京打响全面放开限购“第一枪”以来,已陆续有多个二线热点城市跟进,仅9月11日一天,济南、青岛三大城市均发布了放开楼市限购的新政,另一热点城市苏州也表示优化楼市政策。

事实上,在过去的半个月里,楼市优化政策进入加速落地阶段,目前已有超20省市出台政策近30条,接近8月政策频次半数。在限购政策方面,包括兰州、东莞、佛山、嘉兴等在内的10个城市全面取消限购;同时,曾卡住改善需求的“认房不认贷”等政策也在北上广深迅速落地。

华泰证券认为,7月以来住建部、央行等部委频频发声,需求端放松步步深入,强化托底房地产市场的决心,预计二线及以下城市将有望迎接全面放松,一线城市也有望局部宽松,与其他政策形成合力,稳定房价预期和购房需求。

“大招”既出,不少城市形成了积极的反馈。全面取消限购后的南京,有项目来访回升超30%;亦有项目在周末成交超4000万;另有机构调研显示,“认房不认贷”落地后一周后,多城来电来访量有所提升。也有多位受访人士反馈,当前市场有所起色,短期来看,市场会迎来一定的复苏。

一天多城放开限购

在福州之前,两个北方城市济南、青岛也同日官宣取消限购。

9月11日,山东济南市、青岛市相继调整购房政策。其中,济南取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制;青岛也发布通知称,将市南区、市北区(原四方区域除外)移出限购区域。至此,两个城市均在全域范围内取消限购。

同样也是在11日,华东热点城市苏州召开新闻发布会,明确表示为满足改善性住房需求,对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核,以保障和解决更多刚性住房需求人群,新市民、青年人、新就业人群、常住人口等适用同等政策。

苏州当地市场人士向记者表示,“此政策目的即是放松限购,具体细则预计很快推出。”某房企在苏州一项目的营销主管表示,目前还不清楚是针对首套还是全面放松,后者的政策力度较强,整体影响可期。

事实上,8月末以来,许多城市核心区放松限购的节奏提速。浙江省嘉兴市是首个全面取消限购的城市,此后大连、沈阳也在取消限购方面有所动作。但真正引发市场关注的则是南京。

9月7日,南京正式发文解除玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区的限购。随着核心四城区的松绑,南京全域放开限购,成为8月末以来全面放开限购的第四城。这也是南京自2016年限购以来,再度全面放开限购。

回顾本轮周期松绑政策可以发现,许多城市的限购放松是一个从点到面、从外围到核心递进的过程。以南京为例,2022年4月以来放松限购的频次达到8次,放松区域从六合、溧水区,再扩散到产业聚集区,最后到全域,购房门槛方面从降低外地户口社保年限要求,再到放松家有二孩及以上、60岁以上老人的家庭限购,最终不限人群。

目前尚未完全放松限购的苏州也以类似的方式,从城市外围区域向核心城区逐步对限购予以松绑;9月初,天津也将住房限购区域缩小至仅市内六区。

华泰证券在近期的一份研报中指出,2022年以来二线城市针对局部区域、局部人群的限购放松已经十分密集,如今南京作为强二线城市全域放开,具有风向标意义。

业内认为,接下来为进一步实现稳需求,各大城市将加快放松限购的步伐。中指研究院市场研究总监陈文静认为,对限购政策进行优化,有利于释放更多购房需求,进一步修复当地市场预期,巩固当前市场企稳修复态势,特别是核心二线城市,政策效果或相对较好。

陈文静预计,未来二线城市有望继续优化过去市场过热阶段出台的楼市政策,进一步放松限购政策,不排除将有更多城市全面取消限购。一线城市或采取因区施策的方式,优化非核心区限购政策,同时结合人口、人才政策,对多孩家庭、老年家庭给予更大政策支持,也是支持合理购房需求的重要方向。

据记者不完全统计,截至9月11日,有包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、福州等9城,已全面取消了限购政策。

市场缓慢修复

除了对限购的松绑之外,近期各地亦有多重大手笔政策祭出,尤以“认房不认贷”的落地为典型。8月30日,广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策,两天后,北上两城亦全面跟进执行,力度超出市场预期。据亿翰智库,截至9月6日,一线城市之后,本轮已有30余个二三四线城市跟进本轮“认房不认贷”政策。

目前来看,各类楼市松绑组合拳效果已所有显现,部分城市反应迅速。根据中指调查数据,各类松绑政策执行后,全国置业意愿提升了15个百分点,北上广深均提升明显,其中北京、上海均提升20个百分点左右。

上海一新房项目销售主管向记者表示,新政实施以来的到访成交增量都很可观。记者获取的一份调研报显示,招商蛇口在上海新政落地两天后,成交了超1.5亿元,总来访数量较政策前一周翻倍。

另一大型连锁中介人士也告诉记者,近期新房、二手房的带看量都明显增加,“市场本身就有一定的客户量,新政激发了一些本来没有需求或是没有着急进入市场的客户,同时,有很多客户的预算提了上来”。该中介人士向记者透露,上周有一天二手房网签达到了700多套,“按照这样的节奏,这个月的成交量或许能达到2万套”,但目前仍处于去库存的阶段,尚未恢复到很理想的状态。

另有TOP20房企内部人士表示,在刚过去的周末,深圳市场成交确实比之前有提升,成交套数多出约摸20%-30%;北京市场“也卖得很好”,有公司一次性团购了几十套房源。

在放开限购的南京,某华东房企内部人士向记者表示,在全面取消限购后的第一周,南京项目来访回升超30%,叠加营销加码,主城区及近远郊项目热度均有大幅提升。中海旗下一项目周末销售额超4000万。

不过,也有房企人士反馈,其公司位于南京雨花区的一合作方操盘项目,在新政后来方有少许的提升,转化尚没有大的改善。上海一外环新房项目负责人透露,新政第二周的来访成交出现了较为明显的下滑。

事实上,历经了年初“脉冲式”的小阳春,业内对这轮政策的效用抱持着较为理性的态度,市场能复苏到何种程度,多位受访人士表示“不好说”。

上述华东房企内部人士认为,目前影响二三线城市的主要还是未来房价预期、个人收入稳定性,限购并非当前不出手的主要原因。上述福州房企人士也向记者表示,政策起作用的关键还是在于信心,同时还有首付两成等政策未落地,“客户也会等”,他预计,政策组合拳还需要一段时间发酵,见效或要2-3个月的时间。

某华南房企市场负责人向记者分析称,当前政策底已出现,情绪上会打一波鸡血,但因为市场基本面不佳,低迷也许还会持续一段时间;同时伴随着经济恢复,大约在半年到一年之后,市场库存逐步减少,市场才能开始上行。

华泰证券在上述研报中也明确指出,从历史来看,重点城市限购全面退出是一轮托底政策的重要环节。上一轮周期中,二线城市解除限购的高峰期在2014年9月,南京、大连、沈阳三城也在此时解除,并在政策落地的次月均实现了销售面积同比增速的收窄。

但上述三城销售同比显著增长是在半年后的2015年3月后启动;而均价同比增长趋势明确则还需滞后半年,基本发生在2015年9月。上述研报指出,“整体而言,限购的全面退出叠加政策组合拳可以确认市场底部,但距基本面趋势性向上的确立尚需时日”。

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林北行

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