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楼盘能否大幅降价?各地口径不一,但口子越来越大
发布日期:2024-02-05 05:38    点击次数:61

近期政策“大礼包”砸下后,楼市似乎“活起来了”,一线城市走势积极。但在更广阔的二线、三四线城市,房企要“回血”并不容易,降价仍是不得已的自救手段。

市场消息显示,苏州吴中区有住宅项目大降价,原价18000元/平方米,现促销价11500元/平方米。记者采访发现,该消息有夸大成分,所涉项目备案价确实在一万八左右,但促销后均价未降至一万一。不过,郊区偏远项目大幅促销,是普遍现象。

在地方政府留言板上,也有来自武汉、合肥、大连、天津等地的购房者称,所购楼盘今年来大幅度降价,自己难以接受。不过,各地政府对此态度不一,有的称房企降价属于市场行为,有的则责令房企停止降价销售、重新办理价格变更手续。

今年来,地方政府应如何应对楼盘降价行为、如何看待“限跌令”,已经步入大众讨论视野。有业内人士认为,每个城市的情况不尽相同,不应单一从买方、卖方、开发商、政府的某一方,来看“限跌令”是否取消,应综合各方因素慎重考虑。

有楼盘“打七折”清货

近日,一则苏州楼盘大降价的消息流传开,称“苏州吴中区地铁口现房,70年产权住宅不限购,原价18000元/平方米,现在促销价11500元/平方米,可以0首付、再返5万元,开发商还推出不挑楼层按套抛售的活动。”

记者采访发现,该消息并不属实,不过相关楼盘确实有降价行为。多位当地房产中介表示,上述传闻所指楼盘是“中旅东山府”,均价直降到一万一并不属实,目前中介平台显示其优惠后均价约14000元/平方米,实际成交要再低些。

公开信息显示,上述项目系港中旅(苏州)置业有限公司2021年年初拿地,拿地总价35089万元,楼面单价6800元/平方米。2021年时,该项目首次拿到预售证,预售参考均价在1.8万/平方米左右,2022年部分楼栋再次取证。

苏州一位地产机构研究人士称,该项目地理位置较为偏远,最早备案价在一万八左右,2021年末~2022年初有按这个价成交过,不过后来价格就慢慢降下来了,到2023年初价格回落到一万五左右,近期平台显示均价一万四左右。

该楼盘一置业顾问告诉记者,项目现在处于尾盘清货阶段,小户型房源不多了,总价基本都有折扣,需要到现场谈。“反正折扣力度蛮大,均价还能继续谈到一万二三左右,活动已经持续两个月了,开发商要促销一波赶紧回款,年底交房。”

谈及这一降价幅度,另一地产中介直言,这是市场行情导致的,开发商不降价卖不出去,实际上也不算太夸张,当地边远楼盘价格降幅都大,当初备案价也太高了。

苏州市住建局官网信息显示,该项目在售房源“一房一价”,不过官方备案参考单价多在1.7万~1.9万元/平方米左右,有房源备案价还超过1.9万元/平方米。即便不考虑现场折扣,以1.4万元/平方米均价计算,较当初备案价也打了77折。

就上述现象,记者致电吴中区房产交易中心,相关工作人员表示,苏州规定商品房网签不能超过备案价,对价格下限没有限制,主要以购房者和开发商双方意愿和协商为准。“不能说完全不管房企降价,但还是看双方意愿,能网签一般没问题。”

上述楼盘置业顾问也称,开发商在项目尾盘期促销搞活动,这些都属于正常操作,也是为了快速回款、投入下个项目。政府会关注房企降价情况,不过现实中没有那么严格。总体来讲,价格不会一下子降很多,也会有控制。

镜鉴咨询创始人张宏伟对此表示,苏州有一定的去库存压力,尤其是吴江、相城以及下辖县级市去库存压力大,部分开发商不得不降价出售。按市场规律,刚需降价10%以上,改善高端降价幅度达到15%~20%以上才会有效果,不过会给周边楼盘带来压力。

据克而瑞苏州房产测评统计,8月苏州大市成交均价为24700元/平方米,同比上涨14.22%,环比上涨1.99%,但主要受高品质楼盘集中网签影响。实际上,吴中区商品住宅成交均价为23421元/平方米,环比下跌11.78%;新区商品住宅成交均价为28609元/平方米,环比下跌14.28%。

各地对降价态度不一

苏州楼盘降价并非孤例,在全国范围内,新房市场的下跌态势已持续许久。

中指研究院发布数据显示,2023年8月,中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16176元,环比下跌0.01%,自今年5月起,百城新房价格环比已连续四个月下跌。

2023年8月,新建住宅价格环比下跌的城市为42个,湛江、深圳和金华新建住宅价格环比跌幅较大,分别为0.40%、0.38%和0.32%。同比来看,8月新建住宅价格下跌城市达到80个,哈尔滨、中山等5个城市跌幅达到2.0%~5.0%。

在领导留言板上,不少城市的购房者对房企降价不满,地方政府对此则态度不一。

今年6月,有大连购房者反映称,自己所购楼盘高层开盘时售价16500元/平方米左右,21年搞了一波促销降价到13000元/平方米,最近降至不到10000元/平方米。“楼盘在销售过程中擅自大幅度降价销售,扰乱了市场秩序。”

大连市住建局回复称,商品房价格属于市场调节价,由经营者自主定价,是通过市场竞争形成的价格。经核实了解,受经济和房地产市场形势影响,该项目销售困难,企业资金压力很大,为确保工程建设,缓解项目资金压力,才下调价格促进房屋销售。

今年5月,还有天津购房者反映称,津南区辛庄镇悦嘉新苑开发商调整楼盘价格,从最高2.1万元/平方米降低到1.3万元/平方米、甚至更低,而且附赠车位,老业主采购车位却要6万~10万元,已成为津南价格差最大的小区。

天津市津南区委则表示,开发商销售房屋属于市场行为,关于销售价格,政府监督开发商备案上限价格,只要不高于其备案上限价格,无法对其进行行政处罚。

合肥方面的态度则有所不同,今年3月有购房者称,自己2022年在肥西县保利紫云楼盘购买了一套新房,今年春节后楼盘降价,现在93折优惠,相当于自己直接亏损十万。

合肥市人民政府回复称,商品住宅价格实行市场调节价,政府价格管理部门不直接核定商品房价格。企业按照“一房一价”备案,需按备案价进行公示并对外销售。实际销售价格下浮范围不得超过备案价格的5%,超过5%的,需重新申请办理价格变更手续。肥西县发改委已责令该公司暂停降价销售,待重新申请办理价格变更手续后再销售。

一般而言,地方政府对商品房备案价制度有相应规定,不过各地情况不一。较为典型的是在2021年时,当时为了维持楼市稳定,有超20城出台过“限跌令”,通过强制性的限制手段来遏制房价下降,其中多是市场低迷的三四线城市。

进入2023年,一些城市对商品房备案价灵活应对、变相松绑。据诸葛数据研究中心不完全统计,今年以来,有约20城出台政策支持团购商品住房,如安徽滁州、四川资阳等,其中提出了优惠价格不计入备案价跌幅范围。

今年9月5日,四川省绵阳市官方发文称,鼓励开发企业对多孩家庭购房给予特别优惠,特别优惠的额度不计入“不能低于备案价85%以下销售”的价格范围。

在张宏伟看来,从地方政府来讲,若楼盘大幅度降价,未来土地出售价格也会受到干扰,所以大范围大幅度降价概率不高,目前只是个别开发商因资金问题而降价。不过,每个城市情况相同,不应从买方、卖方、开发商、政府等某一方看待,应当综合各方因素。

诸葛找房数据研究中心此前表示,如果开发商降价行为不再受限,意味着购房门槛降低,购房者节约了买房成本;对于房企而言,短期可能折损一定的利润,长期来看,则是很多房企活下来的的必要选择,整体市场销售规模也有望提升。

但也应注意相应的负面波动,比如降价后对老业主的影响,以及房价若不受控制,土地价格也会随之下降,对政府的冲击是重大的。在“买涨不买跌”的心态下,市场信心可能再次遇挫。“本质上,房价应由市场供需决定,但当下房地产市场限制性政策较多,如果短时间全面放开,会存在一定风险,相关影响还需要充分论证、谨慎看待。”

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孙梦凡

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